La mediazione in materia condominiale. Le modifiche apportate dalla riforma Cartabia

L'articolo analizza le novità della riforma Cartabia sulla mediazione condominiale, accentuando l'agilità processuale e l'efficacia nella risoluzione dei conflitti.

Il D.Lgs 28/2010 sancisce l’obbligatorietà del preliminare tentativo di mediazione prima di intraprendere una causa per risolvere una lite in materia condominiale.

Ma cosa si intende quando si parla di materia condominiale?

Per controversie in materia di condominio, ai sensi del novellato art 71 quater disp. Att. c.c. così come modificato dalla c.d. riforma Cartabia, si intendono quelle che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel libro III, titolo VII, capo II del c.c. ovvero quanto previsto dall’art 1117 al 1139 c.c. nonché quanto previsto dalle disposizioni di attuazione del c.c. dagli articoli 61 al 72.

Per tutte queste fattispecie, dunque, dovrà essere preliminarmente attivato un procedimento di mediazione che rappresenta appunto, in materia condominiale, una vera e propria condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Fatta questa breve ma doverosa premessa analizziamo le modifiche apportate dalla riforma Cartabia in tema di mediazione avente ad oggetto una questione condominiale.

La figura dell’amministratore di condominio in mediazione

La prima modifica apportata dalla riforma Cartabia che tratteremo riguarda la figura dell’amministratore di condominio.

In forza di quanto previsto dal nuovo art. 5-ter l’amministratore sarà legittimato ad attivare un procedimento di mediazione nonché ad aderirvi e parteciparvi senza richiedere preliminarmente alcuna deliberazione all’assemblea condominiale.

La ratio di questa disposizione è certamente quella di accorciare i tempi della procedura ponendo in capo all’amministratore la decisione di esperire, aderire o partecipare a un procedimento di mediazione con conseguente possibilità per lo stesso di incorrere in eventuali responsabilità derivanti da una sua inerzia.

Invece, il verbale contenente l’accordo conciliativo o la proposta formulata dal mediatore dovrà essere sottoposta all’approvazione dell’assemblea.

L’assemblea sarà tenuta a deliberare entro il termine indicato nell’accordo o nella proposta con la maggioranza prevista dall’art 1136 c.c. (ovvero i 2/3)

Nell’ipotesi in cui l’approvazione non avvenga entro tale termine dovrà considerarsi come non conclusa.

La durata della mediazione

Ulteriore novità che riguarda la mediazione in genere ma ha certamente un notevole impatto in materia condominiale riguarda i tempi della procedura.

Con la riforma Cartabia, infatti, si è stabilito un termine alla durata massima del procedimento di mediazione che è stato fissato in tre mesi prorogabili di ulteriori tre previo accordo scritto delle parti.

Il predetto termine decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione demandata, dalla scadenza fissata dal giudice. In ogni caso, il decorso del termine non è soggetto a sospensione feriale.

Le modifiche al procedimento di mediazione

Alla presentazione della domanda di mediazione il responsabile dell’organismo dovrà nominare un mediatore e fissare il primo incontro fra le parti.

Questo primo incontro secondo le modifiche apportate all’art 6. D.lgs 28/10 dovrà tenersi non prima di 20 e non oltre 40 giorni dal deposito della domanda, salva diversa concorde indicazione delle parti.

Con il primo incontro le parti entreranno subito in mediazione, viene meno il primo incontro a scopo solo informativo che nella prassi finiva per essere un inutile dispendio di tempo per tutte le parti coinvolte.

Al primo incontro, il mediatore espone la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione, e si adopera affinché le parti raggiungano un accordo di conciliazione. Le parti e gli avvocati che le assistono cooperano in buona fede e lealmente al fine di realizzare un effettivo confronto sulle questioni controverse. Del primo incontro è redatto, a cura del mediatore, verbale sottoscritto da tutti i partecipanti.

Poiché le parti entreranno subito in mediazione le spese di avvio della procedura e le indennità saranno subito dovute.

Le modifiche apportate in tema di prescrizione

Dirimente nell’ambito della materia condominiale, come vedremo, sono le modifiche riguardanti l’interruzione dei termini di decadenza.

Secondo quanto previsto nella vecchia formulazione dell’articolo 5 D.lgs. n. 28/2010 l’effetto interruttivo del termine di decadenza si faceva discendere dalla comunicazione da parte dell’organismo di mediazione alle parti della domanda di mediazione.

Il novellato art. 8 prevede adesso invece che l’interruzione si verifichi nel momento in cui l’organismo comunica alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

La questione non è di poco conto in materia condominiale ove, come noto, l’impugnazione delle delibere assembleari, sono soggette al termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’articolo 1137 c.c.

A seguito della riforma, sarà necessario, per interrompere il termine anche la tempestività dell’organismo di mediazione, che dovrà rapidamente inviare alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

Queste le principali novità dell’istituto in materia condominiale.

La speranza del legislatore, condivisa da chi scrive, è che questo utilissimo mezzo alternativo di risoluzione delle controversie che è la mediazione venga a consolidarsi sempre di più favorendo la riduzione e una soddisfacente soluzione per tutte le parti coinvolte delle dispute anche in una materia segnata dalla forte litigiosità com’è quella condominiale.

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