La mediazione in materia condominiale

L'articolo esplora come la riforma Cartabia renda la mediazione un passaggio obbligatorio nelle dispute condominiali, promuovendo risoluzione e efficienza.

1) La mediazione come condizione di procedibilità..

Il D.lgs. 4 maggio 2010 n. 28 così come modificato dalla c.d. Legge Cartabia (D.lgs. n. 149/22) ha introdotto la mediazione obbligatoria nelle controversie in materia condominiale per la quale è divenuta obbligatoriamente condizione di procedibilità (art 5 Dlgs 28/10).

Pertanto, chi intenda esercitare in giudizio un’azione riguardante il condominio, deve preliminarmente attivare il procedimento di mediazione.

In mancanza, il giudizio di fronte al Giudice competente sarà improcedibile.

Tale condizione potrà essere rilevata dal Giudice d’ufficio oppure dalla parte convenuta ma solo entro la prima udienza.

Il Giudice che rilevi la mancanza di mediazione o il fatto che la stessa non sia ancora conclusa, tuttavia, non estinguerà il giudizio limitandosi a fissare una nuova e successiva udienza al fine di consentire alla parte istante di colmare la lacuna processuale instaurando o concludendo la procedura di mediazione.

All’udienza successiva, tuttavia, il Giudice dovrà preliminarmente verificare che la mediazione sia stata effettivamente esperita o conclusa e in mancanza, dovrà dichiarare l’improcedibilità della domanda giudiziale come previsto dal riformato art. 5 comma 2 così come modificato dal D.lgs. n. 149/22 in vigore dal 30 giugno 2023.

Tale sanzione è prevista al fine di evitare pratiche ostruzionistiche e dilatorie tali da arrecare danno alla controparte ritardando eccessivamente il regolare svolgimento del processo.

Di particolare interesse è l’ipotesi di mediazione obbligatoria conseguente all’opposizione ad un decreto ingiuntivo.

Prima dell’entrata in vigore della riforma, era dubbio quale delle parti, nel caso predetto, avesse l’onere di instaurare la procedura di mediazione obbligatoria.

Il sopra citato art. 5, recependo un orientamento giurisprudenziale consolidato, ha stabilito che, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, l’onere di proporre la mediazione (obbligatoria) spetterà alla parte che aveva depositato il ricorso volto ad ottenere l’ingiunzione di pagamento.

Alla prima udienza, dunque, il Giudice deciderà sulla provvisoria esecuzione fissando, altresì, una successiva udienza entro la quale dovrà essere stato esperito il necessario procedimento di mediazione.

A tale udienza, nell’ipotesi in cui non sia stata esperita la mediazione, il Giudice dichiarerà l’improcedibilità della domanda giudiziale proposta revocando, altresì, il decreto ingiuntivo opposto e condannando alle spese la parte inadempiente.

2) Svolgimento della procedura di mediazione.

Detto che la mediazione è un procedimento informale e basato sul principio della riservatezza (detto in altri termini, ciò che avviene in mediazione è coperto da segreto e salvo alcune eccezioni, non può essere riportato nel giudizio cui il procedimento mediativo è finalizzato), lo stesso si svolge in uno o più incontri concordati tra le parti per una durata massima di tre mesi prorogabili, su accordo di ambo le parti, per altri tre.

Non volendo, in questa sede, discutere delle forme, dei modi e dei tempi di instaurazione della mediazione, argomento che sarà oggetto di un altro articolo, si vuole analizzare, nello specifico, alcune delle domande che potranno essere discusse in mediazione.

Come detto, tutte le materie condominiali potranno essere discusse in mediazione quali, ad esempio, le controversie riguardanti:

  • i contributi per tutte le spese condominiali, siano esse ordinarie, straordinarie o dovute per il riscaldamento;
  • le parti comuni dell’edificio;
  • i millesimi di proprietà;
  • le violazione delle norme del regolamento condominiale.

Tutte queste controversie potranno essere introdotte direttamente o per il tramite dell’impugnazione del verbale di assemblea ma in ogni caso, dovranno essere precedute dalla procedura di mediazione attivata da chi voglia far valere in giudizio per primo il proprio diritto.

Depositata, dunque, l’istanza di mediazione presso un organismo a tal fine preposto (unitamente ai documenti che parte richiedente intenderà utilizzare, precisando al mediatore la propria disponibilità a renderli sin da subito disponibili alla controparte piuttosto che chiedendogli di tenerli riservati), il mediatore incaricato dall’organismo stesso provvederà a fissare la data del primo incontro comunicandola, normalmente tramite raccomandata con avviso di ricezione, alla controparte.

Quest’ultima potrà decidere di aderire (depositando, a sua volta, documenti che potranno essere tenuti riservati sino all’ultimo a controparte) o meno, scegliendo altresì se comparire all’incontro.

In caso di mancata comparizione, il mediatore, dato atto della regolare convocazione della parte assente, dichiarerà la chiusura della mediazione per impossibilità di svolgimento della stessa per assenza di una delle parti, redigerà apposito verbale e ne darà una copia alla parte istante comparsa.

La condizione di procedibilità sarà così soddisfatta ed il Giudice potrà trarre dalla condotta della parte assente le valutazioni più opportune (compresa l’eventualità di mandare nuovamente le parti in mediazione).

Se invece le parti compariranno, il mediatore, rappresentata la funzione, le peculiarità e le modalità di svolgimento della mediazione e precisato che per il solo fatto di essersi presentate la mediazione è già aperta (questa una delle più grandi novità della riforma), inviterà le parti personalmente a confrontarsi al fine di trovare una soluzione alla controversia.

Proprio la particolare natura della mediazione, quale procedimento privo di formalismi e il cui contenuto resta riservato (ciò che si dice in mediazione resta in mediazione) consentirà alle parti di sviscerare non solo le ragioni giuridiche delle rispettive pretese ma, altresì i motivi personali delle singole posizioni, consentendo di individuare, così, valide alternative alla soluzione giudiziaria della controversia con notevole risparmio di denaro, tempo ed energie psicofisiche.

3) Un caso esemplare di mediazione condominiale svolta dallo studio Magnano – Scarpelli

Il 29 giugno 2023 si svolgeva l’assemblea del Supercondominio Alfa, costituito dai condomini Beta, Gamma, Delta ed Ypsilon di Torino.

All’ordine del giorno l’approvazione dei consuntivi spese ordinarie, straordinarie e di riscaldamento dal 2017 al 2023.

L’assemblea approvava il consuntivo ma alcuni condomini contestavano i riparti e chiedevano al sottoscritto un parere sulla questione.

Il verbale risultava viziato poiché alcuni condomini avevano espresso il loro voti con eccesso di delega (rappresentando, cioè, più condomini di quanto previsto dal regolamento di condominio), alcuni debiti sembravano prescritti e le tabelle millesimali non apparivano rispettate.

Veniva, pertanto, impugnato il verbale di assemblea.

Trattandosi di materia condominiale, tuttavia, si rendeva necessario esperire previamente la mediazione.

Ricevuto l’invito, da parte del mediatore, il condominio si costituiva ed iniziava la transazione.

Dopo svariati incontri, assemblee condominiali e svariate valutazioni, le parti giungevano a concordare che il nocciolo della questione fosse, in realtà, la vetustà dei regolamenti esistenti, non più adatti a coordinare i rapporti tra i quattro condominii anche perché due di essi erano di più recente edificazione.

D’altronde, benché il verbale fosse formalmente viziato, l’impugnazione innanzi al Tribunale di Torino avrebbe certo fatto prevalere i condomini dissenzienti portando all’annullamento delle delibere senza escludere, tuttavia, che il verbale di una nuova e diversa assemblea, riunita per decidere sulle medesime questioni, fosse in seguito impugnato da altri condomini.

Nel rilevare tale situazione, le parti concordavano nel ritenere che il problema nasceva dall’assenza di un regolamento unico del Supercondominio.

Pertanto, anche grazie al consiglio del mediatore, la controversia veniva conciliata mediante un accordo in forza del quale le parti si impegnavano a nominare dei tecnici che avrebbero proceduto a redigere un nuovo regolamento per il Supercondominio nonché le nuove tabelle millesimali.

Attraverso il procedimento di mediazione in tempi rapidi (meno di sei mesi) e a costi contenuti le parti hanno trovato una soluzione condivisa che potrà evitare, in futuro, il ripetersi di controversie di questo tipo con notevole soddisfazione per tutte le parti coinvolte.

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